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利润总额=总营业收入-开发成本-销售项税金及附表-期间费用=160000-76000-13000-5000=66000万元

净利润=利润总额的75%（企业所有税为利润总额的25%）=66000万元×75%=49500万元

总投资=开发成本+期间费用=81000万元

投资利润率=66000/81000=81.4%

销售利润率=66000/160000=41.25%】

雁南飞罗列的例子比较简单易懂，商健这个外行，很快看明白了，赞道：“嗯，你这例子看上去通俗易懂，我大概搞清楚了。很多房开说利润率只有十来个点，难道是忽悠人的？”

雁南飞摇头：“老板，这张纸上的利润率数据，是按照全部销售完的房子和商铺来计算的，当然会高很多。实际上，房开公司销售不好时，利润率会很低，甚至有可能亏本。但是，这些房开说利润率只有十来个点，指的是销售利润率。

但不管怎么样说，这行业的投资利润率都算是非常高了，如果能六七个月内清盘，年投资利润率就特别高了，很多行业远远比不上。

我上面罗列的数据跟实际情况有些差异，但相差不大，我之前开发的几个楼盘。”

“嗯，没什么事了，你先回去吧。”

商健留下他写的数据，雁南飞点了下头，退出老板的套房。

第二天早上，商健和房开公司的几个高层实地踏勘拟出让的土地，了解土地现状和周边环境。

土地是一片荒凉，但周边的公路已经建好。

八九亩左右的土地，看上去其实也不大，啥也没有，但市场价格就值三亿元左右，一亩地就值三千万元左右。

看了半天，又再次开小会。

刚刚升级时，商健能拿出来的现金就有8亿元。

买技能、招聘人才和购买技术资料，花了一亿多元，买别墅，又花了2500万元。

生态农庄的40亿元不能动用，动手了还是从他这边扣除，所以，他能用的资金大概是6.5亿元。

买土地的钱肯定是够了，估计那两块地成交价在三亿多元，要是竞争少的话，说不定都花不了三亿元。

他看中的是第二块85.33亩的地，他还记得，这片区域盖好后，在20年，房价都涨到三万五。

年底规划的13号地铁经过这里，小区离地铁站口新塘站口直接距离五百米左右，而且还是学区房。

拍卖时间是在5月4号下午三点钟，地点在天河区公共资源交易中心一楼开标二厅。

前天，公司已把竞买保证金汇入指定银行账户，将竞买申请资料按要求准备齐全交付到公共资源交易中心，参加报名资格预审，才具备竞买资格。

几人吃过午饭，休息了下，带上由交易中心发放的《竞买通知书》、竞买凭证和竞买标志牌，来到交易中心。

信息是由自然资源和规划局发布公告，此次拍卖方式是现场拍卖。

此次拍卖共拍卖6个地块，其中有5块为住宅、商住或住宅规划的地块，1块为纯商业或办公、文化娱乐地块。

商健等人走进拍卖厅，坐在第五排左边的位置，扫看了下参与拍卖的人。

“三排右前方的，穿白色POLO衫的中年男人，是亿科的高层何总，负责粤城附近几个城市的土地储备和房产开发，这个人很精明，能干。”

“二排左四，是恒D地产粤城公司的总经理张总。恒大主攻粤省，特别是深市，可以说，他们不缺钱，这里也是他们的地盘，这种几亿级别的土地竞拍，看来他们老板没来。”

参与土地竞拍的房产公司有二十几个，总人数有一百人左右，雁总只挑重要的人物向老板介绍，商健点头，一边打量着这些前世让他仰望的房产大佬。

坐在拍卖场，身临其境，感觉有些妙，想不到，已经成为决定房价的大佬之一。

没等多久，时间很快到了下午三点钟。

穿着薄款深色西装的中年男拍卖师，儒雅的形象，走向演讲台，演讲台右侧有两名公证人。

“欢迎大家参加粤城增城5月份土地出让拍卖，今天由我来主持此次的拍卖。此次土地拍卖一共有6个地块......”

拍卖师简单的开场白，然后介绍此次拍卖的大概情况，同时，背影墙上的投影屏幕也播放各个地块的有相关信息和视频。

很快，第一个地块开始介绍。

拍卖的是增城广场的热门地块，用地面积78.3亩，土地主要用途为普通住宅房，起拍楼板价2400元/平，起价总价为3.13亿元，每次增价底价为100万元。

商健听着拍卖师介绍，也在思索着。

土地拍卖市场一直是房地产市场的一个风向标，是政府调控地产的一个重要手段，也许现在还有很多开发商怀念当年几乎零门槛的拍卖市场，彼时地方政府为了吸引项目投资，开发商只需要缴纳20%，甚至更少的土地出让金便能拿地，然后启动项目开始销售，从而以几乎空手套的方式积累第一桶金。

这些年，调控政策一波接一波地出台，到了13年，以前的那个空手套白狼的套路已经不行了。

如今，土地拍卖还不限拍，即限最高拍卖价，要等到17年左右，粤城为了限制房价，对土地拍卖价进行限拍。

以往“拍卖”这个词的意思是价高者得。

而在今天的中国土地拍卖市场上已经几乎没有单纯的价高者得一说，土地管理部门在招拍挂说明书上附加的一系列条件，给开发商出了一道又一道难题。

竞价超过最高限价后，转为“竞代建”、“竞降居住比例”、“评比规划方案”等方式进行评比。

“第一块地，开始竞拍！”

拍卖师刚喊下，很快有房开公司喊价。

竞拍相当激烈，经过一百多轮竞拍，最终被亿科拍下，出让总价为4.60亿元，溢价率为46.9%，楼面价为3527元/平方。

星辰房开公司没有参加这块地的竞拍，等最终落槌时，雁南飞有些咂舌，低声向老板说楼面价太高了，毛坯房最终售价可能突破11000元/平方。

商健点头，以几年月后的涨势，亏倒不会亏，少赚一些罢了，但位置好，价格适中的话，卖得也快，资金流转快。

第二块地，也是比较热门的地块，不过起拍价太高了，达到2900元/平方，有不少人唏嘘政府定的起拍价太高了，还让不让人赚钱呀。

正准备流拍时，龙江集团举牌喊价4.3亿元，还是没有人竞争，最终成交没有即溢价率为0%，出让总价为4.3亿元。

若不拍，估计也是流拍。这两年，土地价格定价很高，流拍很正常。

接下来，轮拍到第三个地块，正是商健看中的85.33亩的地块。